Mercados paralelos en la construcción

En Michoacán las recientes reformas al Código de Desarrollo Urbano, fortalecen mercados paralelos para fraccionadores en detrimento de la seguridad de las personas, alerta Moctezuma Madrigal del Movimiento en Defensa de la Loma

Patricia Monreal

En Michoacán las reformas aprobadas el pasado 28 de junio al Código de Desarrollo Urbano por el Congreso del Estado, estarían privilegiando los intereses de los fraccionadores y fortaleciendo un mercado paralelo o negro para la construcción de viviendas.

Moctezuma Madrigal, integrante del Movimiento en Defensa de la Loma, en entrevista con Regla de Tres, hace un balance sobre las modificaciones legales realizadas por la Cámara, con las que también se estaría limitando la posibilidad de contar con áreas de donación que generalmente se convierten en espacios comunes, usualmente verdes.

La aprobación de cuatro dictámenes con las diferentes reformas al Código no se dio por unanimidad en el Congreso. La mayoría de 17 diputados encontró la oposición de cuatro petistas (Brenda Fraga, Baltazar Gaona, Reyes Galindo y Belinda Hurtado) y un morenista (Fidel Calderón), así como la abstención de cuatro legisladoras (Adriana Hernández, Eréndira Isauro, Julieta García y Mayela Salas).

Incluso los diputados revivieron legislación que había sido derogada en 2018 –cuando se consideró que ésta propiciaba la corrupción- al permitir establecer el valor comercial a pagar por las tesorerías municipales, en “áreas de donación” menores a mil 500 metros cuadrados,

Apuesta a la sobreexplotación

Un tema de particular preocupación dentro de las reformas aprobadas es el que se relaciona a la explotación del agua. En el caso del primer dictamen por el que se reformaron los artículos 297, 329, 351, 386, 394 y 412, Moctezuma Madrigal pone especial atención en lo concerniente al 351, en donde se incorpora una modificación a la fracción diez.

“Anteriormente se planteaba que en caso de que se requiriera la perforación de pozos para el suministro de agua potable, se requería tener la concesión ya autorizada por la Comisión Nacional del Agua, ahora se modifica y sólo será necesario presentar la solicitud, es decir, se disminuye el requisito”.

El ambientalista explica que en la legislación federal se permite que si un particular tiene una concesión de agua en un sitio, puede explorarla en otro siempre y cuando pertenezca a la misma cuenca, esto bajo un sistema que se denomina de transferencias.

Por ejemplo, en Morelia un fraccionador puede obtener su permiso para construir en San Juanito Itzícuaro, pero en realidad explotarlo en Altozano.

“Eso está pasando en Morelia, muchos fraccionadores han utilizado ese esquema de transferencia en la concesión y explotan pozos en lugares distintos a los inicialmente autorizados”.

Ahora con la reforma al artículo 351, ya ni siquiera se requerirá la autorización de la concesión para esos movimientos, bastará sólo con presentar la solicitud para poder perforar pozos.

“Esto es parte de la operación del cártel inmobiliario que está establecido en Morelia, tal y como sucede en la Ciudad de México, en donde los diputados legislan a modo de los fraccionadores. Lo estamos viviendo con el Plan de Desarrollo Municipal en Morelia”.

El conflicto de interés de diputados –vinculados a constructoras- al dictaminar y votar este tipo de reformas, es impedimento legal pero no real en el Congreso, de ahí las modificaciones ventajosas para los fraccionadores.

Otro caso es la disminución de responsabilidades previstas en los artículos 386 y 394, “ahora se les dice a los fraccionadores que pueden suministrar subsidiaria y temporalmente los servicios de agua potable y alumbrado público.

“Recordemos que el fraccionador es responsable de los servicios hasta en tanto no entregue al Ayuntamiento, ¿qué sucede?, lo que vemos en los fraccionamientos que están en las salidas de Morelia: no tienen agua, no tienen servicios públicos adecuados y el fraccionador no se hace cargo y tampoco el Ayuntamiento porque no se los han entregado debido a que se trata de una primera o segunda o tercera etapa.

“Ahora se establece que los fraccionadores ya se pueden entregar por etapas al ayuntamiento, pero se les disminuyen responsabilidades”.

Ajustes razonables

En el cúmulo de modificaciones avaladas a favor de los fraccionadores, están también las reformas a los artículos 292, 297 y 329, entre otros, relacionados con lo que se conoce como ajustes razonables.

“Este término está incorporado en convenciones internacionales como la de Derechos de Personas con Discapacidad, y trata de que se tienen que adecuar los espacios públicos a las personas con discapacidad. Esto está bien, ¿quién se va oponer a eso?”.

La trampa radica en la forma en que es utilizada esa obligación de ajustes razonables, para disminuir la responsabilidad de los fracciones en áreas de donación, las cuales, generalmente se convierten en parques y jardines de uso común para los habitantes.

“Ahora establecieron que si un fraccionador cumple con los ajustes razonables, es decir, con las rampas y el equipamiento público para las personas con discapacidad, pues se le exenta de donar el 1.5 por ciento. Es decir, por cumplir con algo que ya era su obligación legal, al fraccionador se le va a premiar exentándolo de donar el 1.5 por ciento que le corresponde.

“Otra vez los diputados utilizan situaciones que parecieran ser positivas, pero afectan al bien común. Esa exención del 1.5 por ciento es una grave afectación al patrimonio natural de la ciudad”.

Potencialidades

Caso similar a lo ocurre con los permisos de agua, ahora por ley se podrán comprar y vender permisos de construcción entre un lugar y otro.

Un fraccionador puede obtener autorización de construir dos mil casas en una colonia popular y otra para 50 casas en una de mayor plusvalía, posteriormente permutarlas a criterio y construir las dos mil casas en la de mayor rentabilidad y el medio centenar en donde hay menor valor.

Ahora con las reformas aprobadas, los diputados dieron luz verde a la adquisición de derechos para las potencialidades del desarrollo urbano, que no es otra cosa que la compra y venta de autorizaciones entre particulares.

“Esto es lo que ha venido sucediendo en la Ciudad de México y que ha causado muchos estragos, porque la gente en suelos baratos pedía autorizaciones mayores y las transfería de suelos caros.

“Los diputados están permitiendo el negocio de las permutas, lo que sin duda va a ser un mercado paralelo, porque finalmente se hace un acuerdo entre particulares sin que la autoridad intervenga, se trata entonces de avalar un mercado negro”.

Moctezuma abunda: “Es obvio que si tú tienes un terreno de una hectárea y se te autoriza construir 500 casas, pues son las que caben en ese terreno, pero si tú transfieres una potencialidad con autorización para dos mil, es obvio que vas a sobre habitar ese espacio, porque finalmente lo que se está fortaleciendo es el negocio.

“Cómo se pueden autorizar fraccionamientos como los que están en toda la periferia en donde la gente vive hacinada, sin medios de transporte, sin agua, sin servicios, en zonas inundables ¿quién autorizó eso?. Los fraccionadores tienen manga ancha para hacer lo que quieran y hay legisladores que saben dónde están los resquicios que deben modificar  a su favor, las palabras que hay que cambiar para que puedan seguir con el negocio sin importar que destruyan el medio ambiente.

“Desde el 2007 cuando empezamos con esto decíamos, aquí no puedes hacer esto porque esta Ley te lo prohíbe, entonces ellos aprenden y modifican esa ley, luego nosotros planteamos, no pueden hacer esto porque esto te lo prohíbe, y vuelven a aprender modificando eso que les prohíbe.

“Es decir, a partir de la protesta social que les va planteando los candados que existen en las leyes, ellos los van eliminando; para esto no hay colores, nosotros hemos enfrentado al PAN, PRI, PRD, y ahora Morena porque son los mismos, son políticos que se reciclan y que van pasando de intereses e intereses, y ahí están permanentemente. En Michoacán se legisla acorde de los intereses de los desarrolladores urbanos”, remata.